몇년동안 경기도 어려운데다가 코로나로 인한 변수로 주변에서 어려움을 겪는 경우를 많이 접합니다.



이중에서도 상가임대보증금이나 주택임대보증금은 서민들에게 소중한 재산인데, 임대인이 자금사정이 넉넉하지 않아 계약기간이 지나도 돌려받지 못하거나 아예 임대기간 중에 채권.채무관계로 인하여 경매가 진행되면 아예 못받는 경우도 많습니다.



물론 임대차계약 작성시에 꼼꼼하게 해당 부동산의 권리관계를 분석하거나 임대인의 지불능력 등을 파악할 수 있다면 피해를 줄일 수 있겠지만, 개인이 이를 파악하는 것은 쉽지 않습니다.



다들 아시겠지만 기본적으로 확정일자를 꼭 받아놓으시고, 전입신고도 잊지 말고 바로 하셔야 합니다. 해당 지자체별로 최우선변제금액이 다르지만 소액임대보증금에 대해선 일정부분에 대해 최우선적으로 변제 받을수 있기 때문입니다.



계약기간이 지나고서도 임대보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 가야된다면 반드시 '임차권등기명령'을 법원에 신청하고 이사를 하셔야 됩니다. 임대차보호법은 해당 건물에 대한 점유를 상실하면 보호받을 수 없는데 임차권등기명령을 해놓으면 점유를 하지 않고도 대항력이 유지됩니다.



저희가 의뢰받아서 진행한 건도 임차인이 임차권등기명령도 하고 지급명령을 통해 판결을 확정지어 놓고도 임대인이 돈이 없어 새로운 임차인이 들어오면 그돈으로 보증금을 지불한다고 차일피일 미루던 케이스였습니다.



임차권등기명령이나 기타 전세권 등이 설정된 부동산은 임대를 하기가 더욱 어려워집니다. 임차를 하려고 하는 사람이 해당부동산의 등기부등본을 열람한다면 임차를 꺼려하는건 당연하기 때문입니다.



임대인과 원활한 조정 등을 하려 노력하였으나 기간이 지나도 변제능력이나 변제 의사가 없어 보여 결국엔 해당부동산에 강제경매를 실시하였습니다.



강제경매가 진행되는 동안 임대인은 개인회생을 신청하여 경매가 중단되는 변수가 발생합니다.



다행스럽게 임차권등기명령이나 회생신청전에 설정된 근저당권에는 회생으로 인한 포괄적금지명령에 해당되지 않아 중단되었던 경매를 다시 진행하여 이 경매 낙찰대금으로 보증금액의 일부를 회수하였습니다.



나중에 안 사실이지만 임대인은 그동안 은행 대출금도 조금씩 밀리고 기타 세금 드으이 연체도 발생하여 변제할 능력이 안되는 상태였습니다.



​채권자로서 본인이 주장할 수 있는 권리를 제대로 챙기지 못한다면 법은 이를 보호해줄 방법이 없습니다. 다른 채권자들보다 한발 빠르게 대응하고 적절한 강제적인 수단이 뒤따른다면 피해를 최소한으로 할 수 있는 길일 것입니다.



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